Nhà nước nên ngừng “cưu mang” các dự án nhà ở xã hội?

Trước đây, tình trạng bị chôn vốn lâu là một trong những lý do chính khiến doanh nghiệp bất động sản (BĐS) né đầu tư nhà ở xã hội (NOXH). Tuy nhiên, vừa qua, hàng loạt chủ đầu tư lại đua nhau bám phao NOXH, kể cả những dự án nằm ở xa trung tâm, “hẻo” hạ tầng.

Không bán được vẫn không lo

Liên quan đến việc hàng trăm căn biệt thự phía Tây Hà Nội bị bỏ hoang cả chục năm nay, các chuyên gia quy hoạch đô thị cho rằng, thiếu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội là nguyên nhân dẫn đến tình trạng này. Xây khu đô thị mà không tính đến bài toán tiện ích thì cư dân nào vào đấy để ở? Chính vì vậy, hiện nay, với nhiều chung cư cao tầng, khu Tây đã nhộn nhịp hơn nhưng vẫn chưa có khu vực nào đáp ứng được một khu đô thị hoàn chỉnh.

NOXH xa trung tâm, “hẻo” tiện ích cũng không phải ngoại lệ. Điều này dẫn đến nghịch lý, có nhiều dự án NOXH rao bán cả mấy năm trời nhưng không có ai mặn mà dù phân khúc NOXH đáp ứng được nhu cầu của số đông người mua nhà. Những dự án NOXH này vốn là dạng nhà ở thương mại (NOTM) đã được chủ đầu tư tìm cách chuyển đổi.

Chẳng hạn như dự án NOXH tại Kim Chung (Hoài Đức, Hà Nội) do Công ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long làm chủ đầu tư. Theo Văn bản số 370/UBND – QHXDGT (ngày 11/03/2013), dự án này được UBND TP. Hà Nội chấp nhận điều chỉnh quy mô dự án thương mại sang NOXH. Được biết, giá đất thổ cư người dân xung quanh còn thấp hơn mức giá 14 triệu đồng/m2 của dự án. Hiện, dự án vẫn đang nhận hồ sơ mua nhà đợt 4 với hàng nghìn căn hộ nhưng số lượng người mua khá thưa thớt. Đợt mở bán thứ 3 chỉ vẻn vẹn có 6 người đăng ký, trong khi dự án có quy mô lên đến 1.496 căn.

Công ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long vẫn xin chuyển sang làm NOXH dù biết thị trường khó hấp thụ. Theo đó, công ty này được hưởng hàng loạt ưu đãi như: miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập DN theo quy định của pháp luật về thuế; miễn hàng chục tỷ đồng tiền đất; được hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án xây dựng NOXH…

Tương tự, NOXH tại Quốc Oai do CEO Group làm chủ đầu tư cũng nhận được nhiều ưu đãi như: được miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, được trả lại tiền đất đã đóng trước đó, được vay gói 30.000 tỷ đồng với lãi suất 5% để đầu tư xây dựng dự án… Dù nhận được nhiều ưu đãi như vậy nhưng người dân vẫn thờ ơ khi chủ đầu tư mở bán đến lần thứ 8. Dự án cũng được chuyển từ NOTM sang NOXH với giá gần 10 triệu đồng/m2. Sở Xây dựng thống kê, trong tổng số 432 căn hộ, sau khi dự án NOXH tại Quốc Oai bán đợt 7 vẫn còn 282 căn.

Vì bán hàng ế ẩm nên chủ đầu tư tìm mọi cách hỗ trợ lãi suất cho người mua nhà. Đơn cử như dự án NOXH The Vesta (Phú Lãm, Hà Đông) ưu đãi cho người mua hưởng 5% như gói 30.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, tình hình cũng không cải thiện khi người dân không muốn ở xa trung tâm. Chỉ có 3 hồ sơ mua được gửi lên Sở Xây dựng Hà Nội trong đợt mở bán đầu tiên vào tháng 7/2016 với 542 căn hộ.

Nhiều chủ đầu tư vẫn khá lạc quan dù khách hàng không mấy mặn mà. Bởi trước đó, tại Đà Nẵng, một chủ đầu tư không bán được NOXH đã được thành phố mua lại cho cán bộ, công chức trên địa bàn. Như vậy, việc đầu tư NOXH vừa được Nhà nước cho nhiều ưu đãi vừa được “cưu mang” mua lại nếu không bán hết hàng.

Nên hỗ trợ trực tiếp cho người mua

Theo Nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT, GS Đặng Hùng Võ, nếu không giải quyết tốt vấn đề quỹ đất, tình trạng thiếu hụt nhà ở cho người có thu nhập thấp sẽ còn kéo dài. Thực tế, những dự án NOXH dù giá cao hơn nhưng gần trung tâm vẫn có nhiều người mua. Ngược lại, những dự án ở ngoại thành dù giá thấp hơn nhưng hạ tầng, giao thông không thuận lợi cũng có ít người lựa chọn.

Ông Võ phân tích: “Đã có quy định các dự án phát triển NOTM rộng hơn 10 ha phải dành 20% quỹ đất làm NOXH, nhưng do cơ quan chức năng chưa nghiêm nên chủ đầu tư thường tìm mọi cách trì hoãn thực hiện. Chủ đầu tư hoặc xin trả bằng tiền hoặc dành phần đất chưa giải phóng xong mặt bằng, khu đất xấu nhất để xây NOXH”.

Trong khi đó, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất lành, ông Nguyễn Văn Đực cho rằng, phải thay đổi phương thức đầu tư NOXH hoàn toàn theo cơ chế thị trường để tăng nhanh nguồn cung nhà ở cho người thu nhập thấp. Nhà nước nên chỉ tập trung hỗ trợ trực tiếp cho người mua nhà và xóa bỏ các ưu đãi cho chủ đầu tư hiện nay. Khi đó, doanh nghiệp đầu tư dự án NOXH giống như NOTM, nhưng phải dành 20-50% tùy theo từng dự án để xây nhà ở giá rẻ với diện tích từ 25-45m2/căn, sử dụng vật liệu thông thường, chất lượng đảm bảo, an toàn cho người sử dụng.

Ông Vũ Ngọc Đạm – Trưởng phòng Phát triển nhà, Sở Xây dựng Hà Nội cho hay, với cách tính hiện nay, chủ đầu tư xây dựng NOXH được hưởng 10% lợi nhuận nhưng được ưu đãi tiền đất, thuế. Nhiều chủ đầu tư vẫn thích làm NOXH vì nhu cầu nhà ở cao dù lợi nhuận thấp hơn NOTM. Hiện, Hà Nội có 5 dự án NOXH được chuyển đổi từ NOTM.