Không phải cứ nhà giá rẻ thì “xây đâu cũng được”

Không phải cứ nhà giá rẻ hay nhà ở xã hội thì xây đâu cũng được, mà cần đặt ở các vị trí có hạ tầng giao thông thích hợp, phục vụ người dân lao động và sinh hoạt trong khu vực để hạn chế việc dịch chuyển. Bên cạnh đó, cũng cần giảm thủ tục hành chính; miễn giảm tiền sử dụng đất…cho doanh nghiệp đầu tư.

Dự án xa trung tâm khó bán

Theo thông tin từ Sở Xây dựng Hà Nội, dự án nhà ở xã hội Bamboo Garden tại Khu đô thị mới Quốc Oai, huyện Quốc Oai dù đã mở bán đến đợt 7, với tổng số 297 căn hộ nhưng chủ dự án mới chỉ nhận được 15 hồ sơ đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán. Nguyên nhân chủ yếu do dự án ở khá xa trung tâm thành phố, việc kết nối bằng phương tiện vận tải công cộng lại rất hạn chế nên khách hàng không mặn mà, trong khi nhu cầu tại khu vực không nhiều. Chưa kể, với giá bán nhà ở tạm tính khoảng 9,9 triệu đồng/m2 đã bao gồm thuế VAT và 2% phí bảo trì; giá thuê khoảng 48.000 đồng/m2/tháng, dự án này được cho là có giá cao hơn một số dự án nhà ở xã hội khác có vị trí tương tự.

Tại một dự án nhà ở xã hội khác thuộc xã Kim Chung, huyện Hoài Đức, số người đăng ký gửi lên Sở Xây dựng sau 4 đợt mở bán cũng rất ít, trong khi quy mô dự án lên tới trên 1.000 căn hộ. Lý do, giá căn hộ tại dự án này khá cao (khoảng 14 triệu đồng/m2) so với giá đất tại khu vực. Chưa kể, chính sách hỗ trợ lãi suất cho người mua nhà từ gói 30.000 tỷ đồng đã kết thúc khiến cho lượng người mua sụt giảm. Tình cảnh này hoàn toàn trái ngược với hình ảnh xếp hàng nộp hồ sơ, bốc thăm suất mua nhà ở xã hội tại các dự án có vị trí trong nội thành.

Theo báo cáo của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), tính đến nay tồn kho bất động sản đã giảm, sản phẩm tồn chủ yếu là đất nền tại dự án xa trung tâm, hạ tầng chưa hoàn thiện. Theo đó, tính đến ngày 20/2, tổng giá trị tồn kho bất động sản còn khoảng 30.000 tỷ đồng, trong đó tại Hà Nội, giá trị tồn kho bất động sản là 5.500 tỷ đồng, giảm 52 tỷ đồng so với tháng 12/2016.

Giá trị đất chiếm 30-45%

Phân tích các yếu tố cấu thành giá bán căn hộ, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Bộ phận đầu tư Savills Việt Nam nhận xét, thông thường giá trị đất sẽ chiếm từ 30-45% tổng giá trị sản phẩm. Đồng thời, quy trình từ phê duyệt đến lúc hoàn thành dự án kéo dài từ 3-5 năm cũng ảnh hưởng đến chi phí dự án. Do đó, muốn giảm giá bán cần phải miễn, giảm tiền sử dụng đất, thuế cũng như hỗ trợ pháp lý, rút bớt thủ tục đầu tư để đẩy nhanh tiến độ, tăng tính khả thi và cơ hội cho dự án.

Tiếp đó, các dự án nhà ở giá rẻ khi xây dựng phải hướng đến các khu vực có nhu cầu ở thực, người dân sẽ chọn nhà ở phù hợp cho công việc và cuộc sống của mình, nếu điều kiện này không được đảm bảo thì dù giá nhà có rẻ mấy cũng không thể thu hút khách hàng. Do đó, các doanh nghiệp cần tìm hiểu kỹ lưỡng nhu cầu ở tại khu vực dự định thực hiện dự án, cũng như các yếu tố nhân khẩu, nghề nghiệp, thu nhập của hộ gia đình, sự phát triển của hạ tầng, tiện ích công cộng có đủ bảo đảm nhu cầu của cộng đồng dân cư sau khi hình thành hay không.

Theo ông Khương, nhà giá rẻ hiện nay thường hạn chế ở vị trí xa trung tâm, chất lượng hạ tầng như trường học, bệnh viện, cấp – thoát nước… chỉ ở mức tương đối, vì thế ông Khương đề nghị, các dự án nhà ở giá rẻ cần đặt tại những vị trí có hạ tầng giao thông thích hợp, chủ yếu phục vụ người dân lao động, sinh hoạt trong khu vực mà không phải di chuyển thường xuyên, khiến cho tới áp lực phương tiện ra – vào thành phố vốn đã quá tải.

Về chính sách hỗ trợ tài chính, ông Vũ Ngọc Đạm, Trưởng phòng Phát triển nhà và đô thị (Sở Xây dựng Hà Nội) cho rằng, Hà Nội nên tập trung vào đối tượng người mua và cần sớm có những gói tín dụng lớn như gói 30.000 tỷ đồng thời gian qua. Ngoài ra cũng nên khuyến khích doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở thương mại có giá rẻ cùng với dự án nhà ở xã hội, với diện tích căn hộ phù hợp, chủ dự án và người mua có thể linh hoạt hơn trong việc mua – bán sản phẩm.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà nhận xét: cơ chế, chính sách phát triển nhà ở xã hội hiện đã khá đầy đủ, đồng bộ, vấn đề là các địa phương triển khai đến đâu. Với vai trò cơ quan quản lý nhà nước, Bộ Xây dựng cần phối hợp với các bộ, ngành đề xuất Quốc hội, Chính phủ các giải pháp về vốn, tín dụng, thuế, huy động nguồn tài chính cho phát triển nhà ở xã hội. Đặc biệt, Bộ cũng sẽ kiểm soát chặt chẽ việc quy hoạch, khai thác, sử dụng hiệu quả quỹ đất đô thị dành cho phát triển nhà ở xã hội; yêu cầu các doanh nghiệp phải thực hiện nghiêm quy định dự án nhà ở thương mại phải dành 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội, không cho phép chuyển đổi bằng việc nộp tiền, để có được những khu nhà ở xã hội có vị trí gần trung tâm hơn.

Ông Vũ Ngọc Đạm cũng nhìn nhận: Do nhu cầu thị trường lớn nên nhiều nhà đầu tư đang chuyển hướng tập trung phát triển nhà ở giá rẻ. Mặc dù theo quy định, chủ đầu tư chỉ được hưởng lợi nhuận 10% nhưng bù lại họ được ưu đãi về đất đai và thuế.